Bài viết sẽ là một “cuốn cẩm nang thu nhỏ” cho những ai đang dự định mua bất động sản tại Hàn Quốc.
Tham khảo:
Đầu tư và mua bất động sản tại Hàn Quốc có khả thi không
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tăng cao ở Việt Nam hiện nay, nhiều người có thể cảm thấy rằng việc đầu tư vào bất động sản ở Hàn Quốc là một thách thức khó khăn hoặc thậm chí là không thể với người nước ngoài.
Tuy nhiên, không phải ai cũng biết rằng chi phí đầu tư vào bất động sản tại Hàn Quốc không hẳn là đắt đỏ như nhiều người nghĩ. Có các khu vực tiềm năng ở Hàn Quốc có giá chỉ khoảng 3,5 triệu won cho mỗi 3,3 mét vuông. Điều này có nghĩa là bạn chỉ cần đầu tư khoảng 60 mét vuông, tương đương với 70 triệu won (tương đương khoảng 1,4 tỷ VND theo tỷ giá năm 2020), là có thể sở hữu một phần đất.
Nếu bạn có kế hoạch đầu tư với tầm nhìn dài hạn, khoảng thời gian 5 năm, giá đất tại các khu vực này có thể tăng lên gấp đôi hoặc gấp ba so với giá ban đầu, nếu các yếu tố và điều kiện đầu tư được thực hiện đúng như các phân tích đã dự đoán.
Vì vậy, nếu bạn có ý định đầu tư, mua bất động sản tại Hàn Quốc, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để biết thêm chi tiết và cơ hội đầu tư tại Hàn Quốc. Chúng tôi sẽ hỗ trợ bạn trong quá trình này và cung cấp thông tin cần thiết để bạn có thể đưa ra quyết định đầu tư một cách tự tin nhất.
Mua bất động sản tại Hàn Quốc: cho vay thế chấp vẫn tăng; quy tắc cho vay chặt chẽ hơn
Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc (BOK) đã quyết định tăng lãi suất chủ chốt lên mức 1,5%. Đây là một bước tăng so với mức 1,75% được áp dụng từ tháng 11 năm 2018 trước đây.
Đồng thời, chính phủ đã ra mắt hệ thống tỷ lệ dịch vụ (DSR) cho các khoản vay thế chấp, theo các cơ quan tài chính, được cho là sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện hơn về khả năng trả nợ của người vay. Hệ thống DSR này sẽ đánh giá tỷ lệ nợ so với thu nhập tổng của người vay, bao gồm cả các khoản thanh toán lãi, không chỉ dựa trên các khoản vay thế chấp và lãi suất trả.
Chi tiết về quy định thế chấp khi mua bất động sản tại Hàn Quốc
Ủy ban Dịch vụ Tài chính (FSC) cũng đã ban hành các quy định cụ thể về thế chấp vào tháng 9 năm 2018, có hiệu lực từ ngày 14 tháng 9 năm 2018, áp dụng cho các đơn xin thế chấp mới. Những quy định này bao gồm:
- Nhiều chủ sở hữu nhà bị cấm thế chấp khi mua nhà mới trong “khu vực đầu cơ”. Các khoản vay cho chủ sở hữu nhà duy nhất chỉ được phép trong “hoàn cảnh đặc biệt” như di chuyển công việc.
- Thế chấp chỉ cho phép đối với những ngôi nhà trị giá hơn 900 triệu won (801.139 USD) khi dành cho mục đích cư trú.
- Nhiều chủ sở hữu nhà và những người có thu nhập hộ gia đình hàng năm trị giá 100 triệu won (89,015 đô la Mỹ), không được phép có bảo đảm công khai cho khoản tiền gửi cho thuê theo hệ thống cho thuê của jeonse.
- Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 40% sẽ được áp dụng cho các khoản thế chấp của các nhà cung cấp kinh doanh cho thuê nhà ở, khi mua nhà cho thuê trong “khu vực đầu cơ”.
- Các nhà cung cấp kinh doanh cho thuê nhà ở bị cấm thế chấp khi mua một “ngôi nhà giá cao”.
Hiện quy định này được áp dụng trên toàn Seoul và một phần tỉnh Gyeonggi, và có thể sẽ được mở rộng áp dụng trên toàn tỉnh Gyeonggi vào năm 2020.
Hệ thống cho thuê độc đáo nhắm vào giới trẻ
Trong hệ thống cho thuê cheonsae (hoặc jeonsae) được coi là đặc biệt của Hàn Quốc, người thuê gửi một khoản tiền một lần cho chủ sở hữu để sử dụng tài sản, không cần phải thanh toán tiền thuê định kỳ. Khoản tiền gửi này được hoàn trả đầy đủ vào cuối thời gian hợp đồng mà không có bất kỳ lãi suất nào được tính thêm.
Hệ thống thuê nhà này loại bỏ khả năng người thuê nhà mặc định về tiền thuê hàng tháng vì tiền gửi được tối đa hóa cho đến khi kết thúc thời hạn hợp đồng. Tuy nhiên, khoản tiền gửi một lần, tương đương 70% đến 80% giá trị tài sản, đặt ra gánh nặng rất lớn đối với người thuê nhà trẻ và hộ gia đình mới.
Theo Báo cáo Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2000, 54% hộ gia đình sống trong các ngôi nhà do chủ sở hữu, trong khi 28% theo hợp đồng jeonsae. 18% còn lại thuộc hệ thống cho thuê hàng tháng gọi là wolse.
Giá nhà ở Hàn Quốc giảm do được chính phủ kiểm soát chặt chẽ
Đỉnh cao của sự bùng nổ giá nhà ở Hàn Quốc đã đạt được vào năm 2006, khi giá Seoul tăng gần 20%. Sau đó, chính phủ đã áp dụng hệ thống phanh, áp dụng các biện pháp kiểm soát đối với các khoản vay nhà ở và tăng thuế vốn cho các khu vực đầu cơ.
Những biện pháp làm mát này đã gây ra một sự chậm lại nhẹ trong năm 2007 và 2008. Năm 2009, cú sốc của Lehman và sự kiềm chế của chính phủ đã dẫn đến sự suy giảm mạnh, sau đó là sự sụt giảm giá nhà vào năm 2010. Chính phủ bắt đầu hồi sinh thị trường nhà ở vào năm 2009 bằng cách mua KRW 2 nghìn tỷ đồng (1,79 tỷ USD) nhà ở mới xây chưa bán được và 3 nghìn tỷ won (2,68 tỷ USD) đất từ
Tuy nhiên những biện pháp này là không đủ. Có sự sụt giảm giá nhà từ năm 2012 đến 2013. Các biện pháp khác đã được thực hiện như giới thiệu giảm thuế để gây ra nhiều nhu cầu hơn, cũng như các biện pháp kiểm soát nguồn cung khác để cải thiện giá cả. Hiệu quả của các biện pháp này đã được nhìn thấy sau một năm, và cũng được phản ánh về việc cải thiện giá dần dần từ năm 2015 đến 2016. Giá nhà bắt đầu chậm lại vào cuối năm 2016 đến nay, khi chính phủ bắt đầu một loạt các biện pháp thắt chặt khác, kết hợp với nguồn cung nhà tăng.
Chính vì vậy, nếu liên hệ với các trung tâm môi giới và chọn được địa điểm thích hợp, thì đây sẽ là thời cơ tốt để người Việt sở hữu nhà tại Hàn Quốc. Bên cạnh đó, mọi người cũng nên thường xuyên theo dõi các trang tin bất động sản để update biến động của thị trường nhà đất kịp thời nếu đang có dự định chuẩn bị mua nhà trong thời gian tới.
Tham khảo thêm
- Trang web giá nhà của Hàn Quốc: có thống kê giá nhà ở từng khu vực